FERIENPARK AM EICHLERSTICH - ZEHDENICK
2016
Städtebauliches Konzept
Anlass und Ziele der Planung
In der Zehdenicker Tonstichlandschaft vollzieht sich Jahren eine weitgehend ungelenkte Vereinnahmung der postindustriellen Seenlandschaft durch Angler, Camper und Freizeitwohner. Seitens des Landkreises Oberhavel und der Stadt Zehdenick gibt es daher Bestrebungen, die zukünftige touristische Nutzung der Tonstichlandschaft zu lenken und dahingehend zu entwickeln, dass auf der einen Seite die touristischen Potenziale gestärkt und Brachflächen einer Nutzung zugeführt, aber auf der anderen Seite die ökologische Sensibilität der Tonstichlandschaft entsprechend berücksichtigt wird.
Auf Grundlage des „Verflechtungskonzept Ziegeleipark Mildenberg – Zehdenicker Tonstichlandschaft“ (2005) und der Machbarkeitsstudie „Ferienhausgebiet Zehdenick“ (2006) soll als zeitgemäße Antwort auf die offenen Fragen der Nachnutzung der Hinterlassenschaften der ehemaligen Rohstoffentnahme und der Ziegelindustrie die „Ferienhauslandschaft Zehdenick“ entwickelt werden. Diese soll Modellcharakter haben und sich aus mehreren, räumlich voneinander unabhängigen Ferienhausgebieten in der Tonstichlandschaft und im Zehdenicker Stadtgebiet zusammensetzen.
Der Standort Eichlerstich Ost bildet einen dieser Ferienhausstandorte.
Die Stadt Zehdenick beabsichtigt die Schaffung von Planungs- und Baurecht für ein Ferienhausgebiet.
Aus diesem Grund erfolgte der Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes „Feriengebiet Am Eichlerstich“, der die bauplanungsrechtlichen Vorraussetzungen schaffen soll.
Aufstellungsbeschluss vom 06.10.2015
Im Einzelnen werden folgende Planungsziele verfolgt:
+ landschaftsraumvertretbare Einordnung von Ferienhäusern sowie zugeordneter touristischer Infrastruktur
+ Sicherung der Verkehrserschließung sowie der Ver- und Entsorgung.
Der europäische Radwanderweg Berlin-Kopenhagen als auch die Obere Havel Wasserstraße erfahren durch die Kombination mit internationalem Ferienhaustourismus eine deutliche Stärkung ihrer überregionalen Bedeutung.
Insgesamt soll ein nachhaltiger Beitrag zum Schutz und zum Inwertsetzen der historisch bedeutsamen Kulturlandschaft geleistet werden. Die Hinterlassenschaften der Rohstoffentnahme und Ziegelindustrie werden aufgearbeitet, saniert und landschaftsgerecht neu geordnet.
Abweichend von der Planung im Bebauungsplan aus dem Jahr 2010 sollen in diesem neuen Entwurf weniger Ferienhäuser entstehen, weniger Flächen versiegelt werden und behutsamer mit der Natur umgegangen werden. Das spiegelt sich vor allem in der Vermeidung von Eingriffen wieder, Waldflächen größtmöglich erhalten, keine so massive Zerschneidung von Naturräumen durch komplexe Bebauung. Ausnahmen bilden hier jedoch ein für das Ferienhausgebiet notwendiger Versorgungsbereich, der in konzentrierter Lage entstehen soll und zwei größere dezentrale Parkplätze in direkter Verbindung an das öffentliche Verkehrsnetz.
Städtebauliches Konzept und bauliche
Nutzung
Das städtebauliche Konzept stellt für das Plangebiet die Entwicklung zu einem Ferienhausgebiet dar. Landschaftsraum- und naturverträglich sollen hier Ferienhäuser, und in einem zentralen Standort die dazu gehörige Infrastruktur, angelegt werden. Im Vordergrund steht die Bebauung und Nutzung von 121 Ferienhäusern auf ca. 21 ha Fläche. Zusätzlich entstehen zwei größere, komplexe Baukörper und ein solides Gebäude für eine Fahrradpension. In den zwei größeren Baukörpern befinden sich Ferienwohnungen / Apartment sowie alle Nutzungsfunktionen und Angebote.
Insgesamt entstehen drei Teilräume bzw. Nutzungen.
1. Teilraum Ferienhäuser in die vorhan-
denen Naturräume integrieren
2. Teilraum Zentrales Gebiet mit Appar-
tements, Ver- und Entsorgung sowie
ausgebauter Infrastruktur
3. Teilraum Gestaltungen für ruhige Frei-
zeitangebote (sanfter Tourismus)
1. Teilraum Ferienhäuser
Die Anordnung der Ferienhäuser ist mehrheitlich mit „Wasser“ verbunden. Zum einen befinden sich Standorte mit Blick und Bezug zum Eichlerstich und zum anderen werden für die innerhalb des Areals integrierten Standorte Teiche neu angelegt, zu denen die Grundstücke der Ferienhäuser eine direkte Verbindung haben. Dadurch soll explizit die Wirkung zwischen Natur und Erholung erzeugt werden. Die Ferienhäuser sind in fünf unterschiedlichen Ausführungen geplant. Eine lockere Verteilung und die Einbindung der Ferienhäuser in die vorhandenen Strukturen sollen sich bestmöglich verbinden und weniger in den Bestand eingreifen oder diesen nicht nachhaltig und massiv zerstören. Die Erreichbarkeit der jeweiligen Ferienhäuser wird ausschließlich zu Fuß oder über sogenannte Elektro-Caddys erfolgen, Verkehr wird innerhalb des Gebietes nicht zugelassen. Demnach verbleiben die bereits vorhandenen Wege in ihrer unbefestigten Form erhalten, werden jedoch teilweise verbreitert, um so die notwendigen Rettungswege zu gewährleisten.
2. Teilraum
Zentrales Gebiet mit Ver- und Entsorgung sowie wie ausgebauter Infrastruktur
Ein ca. 0,86 ha großer Bereich nahe des OT Neuhof und der Lage zum Eichlerstich soll mit umfangreicher Grundversorgung ausgestattet werden. Neben dem geplanten Hotel inkl. Ferienwohnungen sollen diverse Infrastrukturen verfügbar sein, um neben dem Ferienhausgast auch Tagestouristen zu erreichen. Einkaufsmöglichkeit, Wellness im Innen- und Außenbereich, Verwaltung und Infozentrum, sanfte Tourismusangebote wie Angeln, Fahrradverleih, Boule, Fitness- und Naturlehrpfade, Bootsverleih und Grillmöglichkeiten gehören zur Ausstattung des Gebietes. Dieses umfangreiche Angebot für Gäste, Urlauber, Touristen und Einwohner Zehdenicks soll unter anderem auch das örtliche Gewerbe mit einbeziehen und Chancen bieten, Betreiber aus der Region zu integrieren.
Vorraussetzung die Realisierung der Infrastruktur ist die Grundversorgung durch die Medien Elektroenergie, Trink- und Abwasser, Wärmeenergie. Die Wärmeenergie soll aus einem Blockheizkraftwerk in umweltschonender Form (Verbrennung von Pellets) erzeugt werden. Für die Haupterschließung des zentralen Versorgungsgebietes wird eine befestigte Hauptstraße angelegt, die alle Hauptanschlüsse und Medienstränge der Versorger bündelt.
Dieses zentrale Gebiet wird als erster Bauabschnitt geplant, mit erschlossen und ggf. auch in zwei Realisierungsabschnitten errichtet. Auch in diesem zentralen Gebiet werden neue Teiche geschaffen.
3. Teilraum
Gestaltungen für ruhige Freizeitangebote (sanfter Tourismus)
Ein etwas größeres Areal mit Angeboten für die Freizeitgestaltung soll im Nordosten des Plangebietes realisiert werden. Hierfür sind unter anderem Pflanzbindungen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern vorgesehen, um aus der aktuellen Offenlandfläche, Strukturen mit landschaftsparkähnlichem Charakter zu entwickeln. Dieser Bereich wird für ruhige Spiel-, Sport- und Freizeitangebote geplant und bietet zugleich Flächen für den Ausgleich. Geplant sind in erster Linie Klettermöglichkeiten für Kinder und auch Erwachsene und Spielmöglichkeiten mit Spielgeräten für kleinere Kinder. Begrenzt wird der Bereich zur Landstraße L 214 von dem Standort des Parkplatzs für die Ferienhausgäste, die an jener Stelle ihr Fahrzeug außerhalb des Gebietes parken und ab dort nur noch zu Fuß, per Fahrrad oder dem zur Verfügung stehendem Caddy ihr Grundstück erreichen.
Weitere Freizeitangebote verteilen sich sporadisch im gesamten Ferienhausgebiet. Flächen für Boccia und Boule, Naturlehrpfade, Barfußpfad, Fitnesspfad, Badminton, Tischtennis und andere Angebote integrieren sich an optimaler Stelle, um möglichst wenig in Natur und Landschaft einzugreifen.
Grundsätzlich wird das Ziel verfolgt, innerhalb des Plangebietes auch Flächenareale mit besonderen Biotopstandorten zu erhalten. Darüber hinaus sind Bepflanzungen und Aufwertung durch Wiederherstellung von Biotopen geplant. Die Schaffung der Teichflächen erhält die Besonderheit im Gebiet. Für Fauna und Flora werden neue Biotopformen geschaffen, die neue Lebensraumangebote bereitstellen. Die Artenvielfalt im Gebiet kann durchaus erhöht werden, wenn gleich auch durch die Neuanlage andere Biotope verloren gehen.
Die Lage und Anordnung der Teiche erfolgt in Bereichen, die gegenwärtig überwiegend von Wiesen, Grasfluren und Staudengesellschaften sowie Feldgehölzen bestanden sind. Große zusammenhängende Gehölzflächen wie Formen von Wald gehen durch die Anlage der Teiche nicht verloren. Im Laufe der Jahre werden sich neue Gesellschaften an Fauna und Flora entwickeln und in Gemeinschaft verschiedenster Biotopformen nebeneinander existieren.